ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ • SUISSE ROMANDE
Pas 20 % de fonds propres ?Votre projet immobilier mérite peut-être quand même d’être étudié.
À Genève et dans le canton de Vaud, certains mécanismes peuvent faciliter l’accès à la propriété lorsque les fonds propres disponibles ne permettent pas un financement hypothécaire classique.
Que votre projet soit réalisable aujourd’hui ou nécessite encore quelques étapes, nous vous aidons à comprendre votre situation et à construire votre parcours vers la propriété.
Analysez gratuitement votre situation en quelques minutes.
L’éligibilité dépend de votre situation personnelle, du bien immobilier et de l’acceptation du financement par les organismes et établissements concernés.
LE POINT DE DÉPART
Vous avez les revenus… mais pas forcément les 20 % d’apport ?
Lors d’un financement immobilier traditionnel en Suisse, les établissements financiers demandent généralement environ 20 % de fonds propres.
Cela peut empêcher certains ménages disposant pourtant de revenus confortables de devenir propriétaires.
Mais selon le canton et la situation de l’acquéreur, certains dispositifs peuvent permettre de structurer différemment le financement.
CANTON DE GENÈVE
Genève : un prêt de l’État peut compléter les fonds propres
La Loi sur l’aide à la propriété individuelle (LAPI) permet, sous certaines conditions, à l’État de Genève d’accorder un prêt aux personnes qui ne disposent pas des 20 % de fonds propres normalement nécessaires à l’obtention d’un financement hypothécaire.
Le dispositif officiel prévoit qu’une personne disposant d’au moins 5 % du prix d’acquisition de sa future résidence principale peut potentiellement obtenir un prêt du Canton couvrant jusqu’aux 15 % de fonds propres manquants.
Le prêt de l’État :
- peut représenter jusqu’à 15 % du prix d’acquisition ;
- est destiné à la résidence principale ;
- est accordé sous conditions ;
- a une durée maximale de 10 ans ;
- doit être entièrement amorti à son échéance ;
- porte intérêt selon les modalités prévues par le Canton ;
- nécessite également qu’un établissement financier accepte le financement hypothécaire ;
EXEMPLE INDICATIF
Exemple simplifié destiné à expliquer le mécanisme. Il ne constitue ni une offre de financement ni une confirmation d’éligibilité.
Et le prêt de CHF 150’000 ?
Il ne s’agit pas d’une subvention. Le montant accordé par l’État doit être remboursé selon les conditions du prêt, avec un amortissement complet au plus tard à son échéance.
POUR ALLER PLUS LOIN À GENÈVE
Les démarches et les frais à connaître
Préparer une demande préliminaire
Le formulaire de demande préliminaire LAPI liste les informations sur les demandeurs, le logement et les pièces à joindre. Il est destiné à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière ; le télécharger ou nous contacter ne constitue pas une demande auprès du Canton.
Télécharger le formulaire LAPI (PDF)Document fourni à titre informatif ; vérifiez les exigences et la version en vigueur auprès du Canton avant tout dépôt.
Des frais d’acquisition potentiellement réduits
Casatax est un avantage fiscal genevois distinct du prêt LAPI. Pour l’acquisition d’une résidence principale répondant aux conditions, il peut réduire les droits d’enregistrement de l’acte de vente ainsi que ceux de l’acte hypothécaire. Depuis le 1er mars 2026, le plafond du prix d’achat est de CHF 1’394’928 et l’allègement du droit de vente de CHF 20’924. Ces montants sont indexés et la situation doit être vérifiée avant la signature.
Voir le communiqué officiel du CantonCANTON DE VAUD
Vaud : le mécanisme fonctionne différemment
Dans le canton de Vaud, l’aide à l’accession à la propriété repose notamment sur un mécanisme de cautionnement hypothécaire. La Coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire (CVCH) peut, sous conditions, cautionner une partie du financement.
Contrairement au mécanisme genevois, il ne s’agit donc pas simplement d’un prêt versé à l’acquéreur par le Canton. Le cautionnement peut permettre à une banque d’accepter une structure de financement avec moins de fonds propres qu’un financement traditionnel.
EXEMPLE INDICATIF
Dont une partie peut être couverte par le mécanisme de cautionnement selon l’acceptation du dossier. Les frais d’acquisition doivent également être pris en compte et les conditions exactes dépendent notamment du bien, de sa localisation, des revenus, des fonds propres et de l’établissement financier.
Exemple simplifié destiné à expliquer le mécanisme. Il ne constitue ni une offre de financement ni une confirmation d’éligibilité.
POUR ALLER PLUS LOIN DANS LE CANTON DE VAUD
Comprendre les conditions. Préparer les bonnes pièces.
01 · CONDITIONS CVCH
Fonds propres, revenus et frais
Au moins 10 % du prix d’achat hors LPP, environ 5 % de frais d’acquisition en liquidités, et des revenus durables : découvrez aussi les frais et la durée maximale du cautionnement.
Voir les conditions02 · PRÉPARER SON DOSSIER
Documents et rapport annuel 2025
Retrouvez les justificatifs demandés pour chaque futur propriétaire et consultez les chiffres publiés dans le rapport annuel 2025 de la CVCH.
Préparer mon dossierPRIX DU BIEN
Tous les biens ne peuvent pas bénéficier du cautionnement
Dans le canton de Vaud, le mécanisme de cautionnement ne dépend pas uniquement de vos revenus et de vos fonds propres.
Le logement doit également respecter une limite de coûts déterminée notamment selon son type, sa taille et sa situation géographique.
Un bien dont le prix dépasse la limite applicable peut donc ne pas entrer dans le cadre du dispositif, même lorsque l’acquéreur dispose des revenus nécessaires pour supporter son financement.
Pour déterminer cette limite, plusieurs éléments doivent être analysés :
TYPE DE BIEN
PPE ou maison.
NOMBRE DE PIÈCES
La limite évolue selon la taille du logement.
LOCALISATION
Les limites varient selon le niveau géographique applicable.
ÂGE DU BIEN
Pour certains objets de plus de cinq ans, la limite peut être adaptée.
Des dispositions particulières peuvent permettre une adaptation de certaines limites. Leur application doit être vérifiée au cas par cas.
CANTON DE VAUD • CALCUL INDICATIF
Estimez la structure de financement vaudoise
Ce calcul reprend la logique du simulateur de cautionnement hypothécaire (barèmes janvier 2025) : fonds propres dès 10 % du coût, frais d’acquisition payés en liquidités, 1er rang à 80 %, puis tenue des charges à un taux théorique de 5 %.
Votre projet
Résultat indicatif
Intérêts 5 %, amortissement 1 %, frais généraux 0,7 % du coût, charges limitées à un tiers du revenu brut.
Calcul simplifié et purement indicatif, basé sur des paramètres usuels. Il ne constitue ni une offre de financement, ni un cautionnement, ni une confirmation d’éligibilité. Les conditions réelles dépendent du bien, de son coût admissible, de votre situation et de l’acceptation des organismes et établissements financiers concernés. CapProprio ne représente ni le Canton de Vaud, ni la CVCH, ni un établissement bancaire.
COMPARER
Genève ou Vaud : deux mécanismes différents
| GENÈVE | VAUD | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Prêt de l’État | Cautionnement |
| Résidence principale | Oui | Oui |
| Fonds propres | Dès 5 %* | Selon dossier* |
| Analyse financière | Oui | Oui |
| Banque nécessaire | Oui | Oui |
| Acceptation automatique | Non | Non |
* Sous réserve des conditions légales, réglementaires, bancaires et des critères applicables au dossier.
PREMIÈRE ORIENTATION
Votre projet pourrait-il être finançable ?
Répondez à quelques questions pour obtenir une première analyse.
Où souhaitez-vous acheter ?
Barèmes vérifiés : 26 septembre 2026
VOTRE PROJET DANS LE TEMPS
Propriétaire aujourd’hui… ou demain.
Votre situation ne permet pas encore de financer votre acquisition ? Cela ne signifie pas nécessairement que votre projet doit être abandonné.
CapProprio peut vous aider à identifier les étapes nécessaires pour préparer votre future acquisition.
Budget, capacité d’épargne, fonds propres, engagements financiers, prévoyance et capacité d’acquisition : nous faisons le point sur votre situation et définissons avec vous une feuille de route adaptée à votre objectif.
PRÊT À ACHETER
Votre situation permet d’envisager une acquisition. Nous pouvons préparer avec vous les prochaines étapes du financement.
QUELQUES AJUSTEMENTS
Votre projet semble accessible, mais certains éléments doivent encore être préparés ou optimisés avant l’acquisition.
PROJET À MOYEN TERME
Votre objectif nécessite davantage de préparation. Nous pouvons construire avec vous un Plan Propriétaire et suivre son évolution dans le temps.
PREMIÈRE ÉTAPE
Faire le point avant de parler financement.
Chaque projet commence par une compréhension globale de votre situation. Lors d’un premier échange, nous analysons les principaux éléments qui déterminent votre capacité à devenir propriétaire.
À l’issue de cette première analyse, nous pouvons déterminer si votre projet peut être étudié immédiatement ou s’il nécessite une préparation préalable.
Réserver mon diagnosticPremière analyse sans engagement.
Revenus du ménage
Charges et engagements
Budget
Fonds propres disponibles
Capacité d’épargne
Prévoyance
Horizon d’achat
Budget immobilier envisagé
PRÉPARER SON PROJET
Votre Plan Propriétaire
Lorsque l’acquisition n’est pas encore réalisable immédiatement, nous pouvons établir avec vous une feuille de route permettant de préparer progressivement votre projet.
AUJOURD’HUI · EXEMPLE
OBJECTIF
- augmenter progressivement les fonds propres ;
- maîtriser les engagements financiers ;
- optimiser la capacité d’épargne ;
- préparer la structure du futur financement ;
- réévaluer régulièrement la capacité d’acquisition ;
Le Plan Propriétaire permet de transformer un projet encore prématuré en une stratégie concrète et mesurable.
Exemple indicatif. Le Plan Propriétaire ne garantit pas que l’acquisition sera possible à son issue ; la capacité d’acquisition est réévaluée au fil du projet.
Construire mon Plan PropriétaireLE PARCOURS COMPLET
De votre première simulation jusqu’au financement
- 01
SIMULATION
Vous nous transmettez les principales informations concernant votre projet.
- 02
DIAGNOSTIC
Nous faisons le point sur votre situation financière, vos fonds propres, votre budget et votre objectif immobilier.
- 03
PLAN PROPRIÉTAIRE
Si votre projet nécessite encore de la préparation, nous définissons les étapes permettant de progresser vers votre objectif.
- 04
PRÉPARATION
Votre situation et votre capacité d’acquisition peuvent être réévaluées au fil de l’évolution de votre projet.
- 05
VOUS TROUVEZ VOTRE BIEN
La recherche et le choix du bien immobilier restent à votre initiative.
- 06
FINANCEMENT
Une fois le bien identifié, nous analysons la structure du financement et les dispositifs susceptibles d’être pertinents.
- 07
DOSSIER PROPRIÉTAIRE
Nous préparons et coordonnons le dossier de financement avec les différents intervenants concernés.
CapProprio n’est pas un service de recherche immobilière. Vous restez libre de rechercher et choisir vous-même votre bien. Notre accompagnement porte principalement sur la préparation financière et le financement de votre projet.
SE PRÉPARER
Préparer votre capacité d’acquisition
Certains éléments peuvent réduire temporairement votre capacité à devenir propriétaire : charges récurrentes importantes, crédits ou leasings, capacité d’épargne insuffisante, fonds propres encore trop faibles ou organisation financière peu adaptée à votre objectif.
Notre rôle est de vous aider à identifier les éléments pertinents et à déterminer les actions qui peuvent contribuer à préparer progressivement votre projet.
BUDGET
Comprendre précisément les entrées, sorties et capacité d’épargne du ménage.
FONDS PROPRES
Faire le point sur les ressources disponibles et l’objectif à atteindre.
ENGAGEMENTS
Identifier les engagements financiers susceptibles d’influencer la capacité d’acquisition.
STRATÉGIE
Construire une feuille de route cohérente avec l’horizon du projet immobilier.
Chaque situation est différente : l’évolution de la capacité d’acquisition dépend de nombreux facteurs et des critères propres aux établissements financiers.
LORSQUE VOUS AVEZ TROUVÉ VOTRE BIEN
Dossier Propriétaire
Préparation et coordination de votre dossier de financement
Vous avez trouvé le logement que vous souhaitez acquérir et votre situation permet d’envisager son financement ?
Nous pouvons prendre en charge la préparation et la coordination de votre dossier afin de présenter une demande structurée aux différents intervenants concernés.
- Analyse définitive de la capacité financière
- Vérification de la structure des fonds propres
- Analyse financière du bien envisagé
- Étude du mécanisme LAPI ou CVCH lorsque pertinent
- Préparation de la structure de financement
- Liste et contrôle des justificatifs nécessaires
- Constitution du dossier
- Présentation du dossier auprès d’établissements financiers pertinents
- Coordination avec les différents intervenants
- Préparation des démarches LAPI / CVCH lorsque applicables
- Suivi du dossier
HONORAIRES
CHF 980Honoraires de préparation et d’accompagnement du dossier
Les honoraires rémunèrent notre travail d’analyse, de préparation, de constitution, de coordination et de suivi du dossier. Ils ne sont pas conditionnés à l’acceptation du financement.
Aucune acceptation ne peut être garantie. La décision finale appartient exclusivement aux établissements financiers et organismes concernés.
Faire analyser mon projetPAS ENCORE PRÊT ?
Votre projet ne s’arrête pas à un oui ou un non.
Une non-éligibilité à un dispositif cantonal ou une capacité financière actuellement insuffisante ne signifie pas nécessairement que votre projet immobilier doit être abandonné.
Nous pouvons analyser votre situation, identifier les éventuels freins et déterminer les étapes qui pourraient permettre de préparer votre projet dans le temps.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Des réponses claires, sans raccourcis.
VOTRE PROJET, VOTRE PARCOURS
Propriétaire maintenant, ou un plan pour le devenir.
Découvrez votre capacité d’acquisition et les prochaines étapes possibles pour votre projet immobilier à Genève ou dans le canton de Vaud.
Faire mon diagnosticQuelques minutes • Première analyse sans engagement